深圳写字楼吸纳力大增3倍,超强产业齐聚前海!| 商业地产

2020-10-27

来源:买房之前


睿观察


写字楼净吸纳量可看作城市经济活力晴雨表,净吸纳量越高就说明越多现代企业进驻深圳。内外交困高压之下,深圳写字楼净吸纳量何以不降反升?


近日,四大行先后公布了上半年的商办物业核心数据。在戴德梁行和仲量联行发布的报告中,呈现了一个惊人的事实:2020上半年,即便有疫情这只“黑天鹅”降临,深圳写字楼净吸纳量仍然同比激增了3倍之多。




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-新兴产业挑大梁-

·深圳写字楼净吸纳量不降反升·


写字楼净吸纳量可看作城市经济活力晴雨表,净吸纳量越高就说明越多现代企业进驻深圳。内外交困高压之下,深圳写字楼净吸纳量何以不降反升?


新兴产业 深圳一枝独秀


2020年半年,北京、上海两地的甲级写字楼虽然总量上依然处于全国高位,但是两地的供应量大幅萎缩,净吸纳同比跌幅将近50%。



纵观全国数据,深圳写字楼吸纳明显优于其他城市。究其原因,是深圳新兴产业的雄厚基础和超强的产能聚集效应在发挥关键作用。


以互联网行业为例,因上半年疫情而产生的远程办公、远程教学、远程问诊等需求呈现出爆发式的增长,单是远程办公需求量就已突破2亿人次。


扎根深圳17年的互联网巨头——腾讯集团,因把握住了需求而实现了利益的超额增长,其最高市值达到了5万亿港币,也使得围绕腾讯服务的一干数字、直播、图像分析领域的企业迅速抢占新兴市场,快速崛起。


新兴企业的蓬勃向上,就意味着承载企业发展的写字楼活力愈加旺盛,深圳写字楼的净吸纳量持续走高自然不足为奇。




早在2009年,深圳就开始布局战略性新兴产业。新一代信息技术、数字经济、高端装备制造、绿色低碳、海洋经济、新材料和生物医药这7大类别作为深圳经济发展的重中之重,被提上城市发展日程。


到2019年时,深圳战略性新兴产业增加值突破1万亿元,占全市GDP的38%。从无到有,仅用了十年,深圳速度令人心服口服。


2019年战略性新兴细分产业增加值及占比


资料来源:深圳市统计局


新兴产业中,新一代信息技术产业的占比更是快速攀升至50%,经济增长值豪揽5000亿之巨,独占半壁江山!


而围绕传统制造、贸易零售等密集行业的城市,如上海、广州,今年上半年普遍因疫情原因,导致写字楼空置率上升了1.5%左右。而新兴行业GDP占比近4成的深圳,空置率增幅却逐步收窄。


2020上半年样本城市甲级写字楼平均月租(元/平方米)


资料来源:第一天太平戴维斯、戴德梁行、CCEF研究



同时在租金方面,得益于新兴产业的超高增加值,深圳反而优势凸显,租金收入力压广州,地位稳固在全国第三。甚至与具备传统优势的上海相比,也不遑多让。


由此可见,无论是净吸纳量,还是租金、空置率,新兴产业才是未来写字楼价值的发力点!抓住了新兴产业的成长契机,就是抓住了下一个财富风口。



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-深圳新兴产业之王-

前海当仁不让


回归历史性的10年,在新兴产业的发展历程中,中国看深圳,深圳看南山,那么,南山必定看前海!


根据仲量联行的统计数据显示,传统的罗湖中心以商贸和金融为主,商贸占比值为罗湖、福田、南山三区内最高,达到了28%。


以金融业为主的福田则是后来居上,反超罗湖,以43%的金融业占比成为深圳最核心的金融中心。


全市及三个细分市场亮点及甲级办公楼近五年成交租户行业分布

资料来源:仲量联行



福田与罗湖已有各自的王牌特色产业,留给新兴产业的空间有限,后起之秀的南山大刀阔斧地杀进了新兴产业市场。


短短几年内,南山的高新技术产业不仅达到了57%的惊人占比,更是为南山贡献了超50%的GDP,其2019年的产值达到了不可思议的3000亿。


显而易见,相比罗湖、福田,南山才是新兴产业的大本营。而未来南山新兴产业最为发达的地方,毫无疑问就是前海。



为什么必须是前海?因为从土地储备,规划建设,营商环境三方面来看,前海具备一切最优势的发展条件。


在新兴的商务区中,笋岗商务区仅2.8平方公里,深圳北站与留仙洞商务区各1.4平方公里,而前海商务区总土地面积约14.9平方公里。


与前者最高10倍之差的前海,拥有巨量的土地可以供应。但笋岗、留仙洞等地仅有城市更新释放出的少量产业空间,土地供应量简直小巫见大巫。


在深圳这样寸土寸金的城市中,只有拥有大量的土地储备,才能为蓬勃发展的新兴产业提供充足的弹药。


此外在产业规划方面,金融、信息服务、科技服务、现代物流为前海的四大主导产业,以新兴产业为主的前海背靠南山,产业引导优势巨大。前海还砸下约3898亿元的总投资额,大力发展基础建设,光是前海综合交通枢纽就已斥资约288亿元。


精简模式下的“一口受理““一窗通”“秒批”,前海将企业办理执照的20个工作日减少到1个工作日;无人工干预自动审批,审批时限由一天大幅压缩至几十秒内。


前海不仅在税收方面给予企业最大的优惠,还为入驻企业努力打造稳定、公平、透明、可预期的全国最佳营商环境。


具备天时地利人和的前海,有着政府的大力投资和政策扶持,彻底碾压其他区域。


引领行业

新兴产业的老大都在这!


有规划,有政策,还得有落地。10年来,前海累计新增注册企业17.3万家。其中,科技创新领域注册企业达6.46万家,四大主导产业增加值占比88.7%,发展一片欣欣向荣。


企鹅岛,前海的超级明星规划,这个为腾讯量身打造的“网络城市”就是前海最好的封面故事。



去年11月,腾讯斥资85.2亿元买下1.3平方公里的前海大铲湾,未来将建立的是一座面积达200万㎡的“网络城市”,约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。


企鹅岛目前规划引入腾讯效果广告、腾讯云、互联网+医疗、前沿科技等7大产业进驻,并且2025年左右“网络城市”初期就能落地。


另一边,前不久刷屏的北斗三号发射成功,至此属于中国的全球导航系统组网部署完成。就在8月底,北斗国际应用研究院正式在前海揭牌,该研究院将致力于打造北斗产业国际化发展。



在不久的将来,北斗导航系统不仅将全面覆盖中国,引领每一个中国人的陌路之旅,还将在国家战略“一带一路”中发挥重要作用。


同时,长期聚焦新能源汽车动力电池及材料、先进储能系统、混合动力总成系统、大数据与智能制造等领域的科力远高与前海科控9月初正式签约。


双方将共建先进储能材料国家工程中心、大数据产业创新中心筹备基地,加快产业在前海落地。


互联网,卫星导航,智能制造等当前最热门的新基建行业巨头,全都一一落户前海。中国的下一个十年是新基建的十年,那么也将是前海飞速发展的十年。


潜力巨大

新兴产业增加值高


拥有众多新兴产业的前海有着光明的未来,这种强大的新兴产业动力在商办物业上的体现就是写字楼面积与租金的对比。




随着新兴产业的崛起,从2015年开始,深圳甲级办公楼迎来了爆发式增长。这段时间内南山区供应大幅增加,而福田区供应逐步减少。


截至 2020年二季度,深圳甲级办公楼存量达到914万平方米,对比2000年年底存量,二十年间总存量增长超30倍。其中,多数成熟商务区内的新增供应将相当有限,而大量新增供应来自前海。


在租金方面,前海租金大约为140元/平方米/月,距离福田2018年的历史最高租金301元/平方米/月还有极大的成长空间。每平米租金超过100%的涨幅,前海未来的收益可能还不止于此。


另外,新兴产业是当前写字楼价值的新增长点,其爆发力也是相当强悍!这一点从新兴产业近年来的市值增长幅度就可见一斑。


排名前五的新兴产业上市公司在过去5年间,平均市值增长超过20%!并且出于产业集群与企业形象考虑,新兴产业由产业园搬迁至甲级写字楼的趋势明显,新兴产业也是最积极寻求扩租的群体之一。


综上所述,前海虽然起步晚,但写字楼供应量与租金都增长迅猛,未来还将承接新兴产业的发展利好,当前仍处于起飞点的前海,未来商办物业的价值不可估量。



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-卓越前海壹号-

·前海的塔尖标杆物业·


从前海的现状与发展趋势来看,前海未来定然将成为深圳吸纳力最强的商务区。在前海购置商办物业,无论从资产配置还是自用的角度,最佳选择自然是前海桂湾的塔尖物业——卓越前海壹号。


地表最强

前海品质标杆


卓越前海壹号屹立于湾区首排,坐享9条城轨+高速、2大航站点+码头、1个口岸的9+2+1陆海空立体交通,与亚洲最大地下交通枢纽——前海交通枢纽无缝接驳,目前已有1/5/9/11号四条地铁线贯穿全城,交通优势无可匹敌。


卓越前海壹号区位效果图



更为难得的是,高度超过280米的塔尖资产在深圳也仅有18栋,而卓越前海壹号T1是前海桂湾内的唯一高区资产!


从地面直指天际的玻璃幕墙设计,到无处不显露的顶级建筑美学,都可以看出卓越前海壹号的非凡品质。




卓越前海壹号更由世界顶尖团队携手打造,层高约31米的天际穹顶首层大堂,一走进便令人心胸开阔,连声惊叹!7000块天然石材,经过1000个昼夜的精雕细琢,方能成就这样的恢弘辽阔。


35部品牌电梯,1部总裁专属的VIP电梯,每秒8米的高速穿梭,顶级配置让人彻底告别摩天大楼普遍的拥挤与等待,高效、舒适、彰显尊贵的商务身份才是这里的基调。


4.5米的标准层高,尽享奢阔的空间感受;超前的核心筒设计,主要柱距均为9.3米-13米,室内几乎是无柱空间,空间自由灵活;层高约9米的高空中堂,还设计有星空转换层与艺术展览厅,商务与艺术可以在此自由切换。


卓越前海壹号星空转换层实景图



核心的地理位置,稀缺的天际资产,绝佳的品质设计……这一切都让人忍不住赞叹惊艳,卓绝,独一无二!如同京基100之于罗湖,平安中心之于福田,卓越前海壹号也将成为当之无愧的前海标杆!


深圳罕有

核心物业享受核心配套


通常核心CBD拥有着城市最核心的配套,卓越前海壹号也不例外。在这里,你不仅可以享受卓越前海壹号自身的优质配套,甚至可以享受深圳最优质的配套。





8月23日,占地约 27万㎡的滨海文化公园盛装登场。园区内的深圳首座摩天轮“湾区之光”,深圳最大的演艺中心“湾区之声”,全球领先的亲海街区式商业街一同正式亮相。


绿草如茵,浪花拍岸,如梦似幻的摩天轮,前海中心的灯火璀璨,多重景致,卓越前海壹号一览无余。


而连接广州,东莞,深圳的重要工程穗莞深城际轨道,8月28日凌晨首幅地下连续墙钢筋笼成功吊装入槽,标志着前海段全线车站围护结构施工正式拉开序幕。


穗莞深城轨正式开通后,从广州到前海仅需1个小时!而且未来的穗莞深城轨全线将有望以5分钟一班的密度开行,发车密度和市内的地铁相当。深圳与广州、东莞的商务往来将更加频繁便捷。


滨海文化公园和穗莞深城轨前海站都处于卓越前海壹号的1公里半辐射圈内,配套的快速落地,表明前海的蓝图正在一步步兑现,美好的前景指日可待。



投资良机

资产稀缺,价值可期


前海片区未来三年写字楼供应将翻倍,但其中大多优质物业未来将以整售或政府持有、开发商自持的形式存在,那么可售的写字楼将会非常稀缺,更何况是前海壹号这样可散售的塔尖资产!供应激增带来的是片区成熟,产业聚集效应,一如曾经的北京国贸与上海陆家嘴。


上海陆家嘴2010年平均租金为150元/平方米/月,时至今日陆家嘴平均租金为341.9元/平方米/月,涨幅达227%;北京国贸2010年平均租金为180元/平方米/月,如今也已到381.67元/平方米/月,涨幅达212%。


十年时间,不仅让北京国贸和上海陆家嘴从单片的写字楼区域,形成了如今中国最顶级的两大核心CBD,也让写字楼的租金售价迈上了一个新台阶。


以深圳新兴产业的整体发展趋势来看,笋岗、深圳北站、留仙洞等商务区因面积小,距离远,留给新兴产业的发展空间有限,难以形成群聚效应。而前海大量的土地供应,优质配套的快速落地,产业群聚效应的凸显等等优势,让新兴产业都优先选择了前海。


而超越280米的卓越前海壹号T1,作为前海桂湾内的唯一高区资产,地标物业的价值不言而喻!深圳罕有的31米首层大堂,高端的内部配套打造,灵动自由的空间设计等等,绝佳的品质也在给卓越前海壹号的未来价值层层加码。


同时从陆家嘴、国贸的十年租金涨幅,以及福田CBD最高租金就可以看出,核心CBD从发展期到成熟期租金一路走高的价格定律。卓越前海壹号未来租金售价涨幅可期,对于想要配置商办物业资产的人来说,当前正属投资良机!



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