自如孟月:长租企业的未来取决于效率

2021-07-01

作者 | 韩玮烨 编辑丨崔昕

来源丨地产资管网

自如合伙人   资管平台事业群总经理 孟月

在长租公寓行业,自如是一个特别的存在。这家将做全世界最大最好的租住生活服务平台视为目标的企业,目前管理房源规模已超过100万间,大于长租行业第二名到第十名企业总和,稳居行业首位。

在分散式公寓市场占据绝对头部之后,这两年自如开始发力集中式公寓市场。截至目前, 自如进入了全国8个城市,累计管理集中式公寓58个。

对于自如实施的分散+集中的“双引擎”并重发展战略,自如合伙人、资管平台事业群总经理孟月认为一切都是水到渠成。自如从未把自己当作一个房地产基因的企业,而是定位为互联网企业。所以在孟月看来,“长租行业的底层逻辑就是管好每间房,不管是集中式,还是分散式,逻辑是一样的。”

新知达人, 自如孟月:长租企业的未来取决于效率

聚焦中轻资产模式,短期内不持有重资产

对于长租行业期待的资产证券化退出路径,孟月始终保持清醒的认知。他认为,极致的运营能力是长租资产证券化的基础和关键。

睿 问

提起自如,公众的品牌认知还是在分散式公寓,那么自如资管的集中式公寓的战略规划是怎样的?

孟月: 目前要解决用户的租住需求,主要还是靠城市的存量住房市场,存量市场以分散式为主;而增量市场以集中式的租赁社区和整栋物业为主, 自如资管近期保持了较快的拓展速度。我们希望增量市场对存量市场形成有效补充,从而全方位多层次满足客户端的所有需求。

对于集中式长租公寓,我们的投资发展策略非常清晰,即针对城市不同商圈的物业资产和各类业主的需求,采用差异化的拓展策略。

目前,我们还没有重资产投资的项目,主要通过中资产和轻资产两种模式发展。

对于城市核心商圈,寻找租金合适的项目,我们会长期承租物业(二房东模式),通过装修改造再出租

对于国有企业或开发商持有的物业,我们提供全价值链的资产管理服务, 包括产品设计、供应链、装修、品牌、业务系统、线上流量、线下运营团队、保洁维修及社区活动运营,帮助业主实现租赁社区的快速满租,从而达成令业主满意的运营收益和现金流,以专业的资产管理服务提升物业资产的价值。

睿 问

今年自如集中式项目在全国投拓的计划是?

孟月:今年希望集中式公寓能覆盖更多主要城市,项目数量能达到100个,在持有的规模上,希望持有的房间数在3万间以上。

睿 问

重出营收、轻出规模,如何平衡营收和规模之间的关系?

孟月:这个问题要从存量和增量两个维度来看, 存量是基础,只有把我们的存量经营效率做上去了,才能给增量部分提供支持。 如果一个机构在存量经营效率不高的情况下去盲目拓展增量市场,那么一定会面临很大挑战。

我们一直以来坚持把存量项目做扎实,打造极致的经营模型,有了坚实的经营能力,我们才开始快速发展增量规模。

睿 问

自如目前尚未做重资产项目,如何参与到租住的资管市场?

孟月:谈到资管的退出,最近大家经常谈到REITs,发行REITs最重要的基础就是物业资产长期稳定的回报率,资产的运营管理机构是当中非常重要的角色。 自如在行业内扮演的还是帮助重资产持有机构进行资产管理运营的角色,通过专业高效的资产管理能力让这些资产持有方实现稳定的运营收益并完成退出。

把存量做扎实,才能形成对增量的有效补充。在市场投拓过程中,自如主要通过中资产、轻资产两种模式发展。

——孟月

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租赁社区的难点和要点是快速去化

自如始终认为自己是一家互联网科技服务公司,坚定走轻资产输出的路线,不会通过获取租赁用地的方式来扩展项目。

睿 问

自如第一个租赁社区凯得家·自如里项目目前运营效果如何?

孟月: 凯得家·自如里项目 一共有1516套房子,在2021年5月已经实现 全面满租, 同时,同等规模的 上海其灵自如里租赁社区也实现满租,这也是目前所有大型租赁社区里最快最早实现满租的项目。

这两个项目里,自如承担全链条的资产管理服务,从前端的产品设计及规划、供应链落地,再到互联网系统的技术支持、线下团队运营、租期内的服务、后续整个社区的用户运营以及活动策划,运营内容覆盖了租赁社区的全链条。这是一种比较轻的合作模式。

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广州凯得家·自如里

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上海其灵自如里

收益方面,主要包括两部分:一部分是基础管理费, 按照收入约定一定比例的技术管理费, 这部分是固定的; 另一部分是跟业主形成一个目标收益约定, 当达到这个目标之后,我们会按照约定的比例收取超额收益的奖励。

睿 问

您认为租赁社区的难点是什么?这两个租赁社区的模式可以帮助自如资管快速复制扩张吗?

孟月:在这两个项目上我们总结出很多珍贵经验,也获得了很多启发。 在大型租赁社区的运营上,最重要的是去化,要在资产管理层面上帮助业主盘活资产,并让资产成为长期稳定的现金流。

自如在每个城市的持有量都比较高,由此带来了大量客户,所以我们能在一个城市中快速形成平台效应,从供需两端去调整、匹配,以达到最快速度去化的目的,这样就能让业主的资产活起来。我们当然也会全面输出优势和能力,帮助合作伙伴快速达到理想状态,这就是刚提到的合作模式可复制化。

当然,未来我们在做全价值链输出的同时,也可以将部分模块拿出来与开发机构或者资产持有机构进行合作合作的模式也会更加多样化。

在租赁社区运营过程中,自如的高持有量能迅速形成平台效应,输出全价值链优势,让业主资产活起来。

——孟月

睿 问

自如资管是否有计划通过获取租赁用地的方式去扩大规模?

孟月:租赁用地的供地政策实际上是国家出台的非常有效的在供给端加码的政策。政策发布之后,包括北京、上海、杭州在内的很多地区都有大量的租赁地块进入市场,目前也有一部分开始运营了,还有一部分在建设和准备的过程中。总的来说,政策的出台让一些增量供给会出现在未来的市场中,丰富租赁住房的供给,也能在一定程度上缓解租住需求的一些矛盾。

对于通过获取租赁用地来扩展项目的方式,自如暂时不会考虑。

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长期做正确的事,给空间注入更多有趣、有料的内容

在不断探索长租行业的发展路径之外,自如也在不断丰富其运营内涵,比如休闲餐吧、剧本杀等领域,运营的空间及内容越来越包罗万象。在孟月看来,这并不是“不务正业”,自如希望未来将越来越多的生活方式带到用户身边。

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Z-SPACE 星光吧夜景图

睿 问

今天身处Z-SPACE这个融合餐厅,而自如也涉入投资或运营剧本杀等业态,初衷是什么?

孟月:初衷是希望“将更多的生活方式带到用户身边”。我们做这些空间并不是为了赚钱,而是希望打造一些特色空间,增强用户们的体验。用户的体验增强了,对品牌的信任以及忠诚度都会上升,这是我们想要达到的目标。

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Z-SPACE 茶室

睿 问

自如会将这些业态注入到运营的集中式公寓中吗?

孟月:已经这样做了。比如在集中式项目里做公共的音乐空间、做早午餐的食堂,都是希望用户能在这些空间里收获全方位、沉浸式的体验,同时收获更多更好的生活方式。这对运营是有非常大帮助的。

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Z-SPACE融合餐厅外景图

睿 问

长租行业经历前两年的波折,现在普遍在谈回归本质。您认为本质是什么?

孟月:在我看来, 长租行业的本质,也就是它的底层逻辑就是管好每间房,不管是集中式,还是分散式,逻辑都是一致的。

管好每间房包括很多方面,比如合理成本、物业所在的合理位置、产品设计能力、工程交付落地能力、供应链的保证等等。这样我们才能在规定的时间以及成本范围之内做出符合我们定位的产品和服务。然后在产品投入运营阶段也涉及很多环节,比如获客、合理评估和制定出租价格等,让所有环节都在合理的范围内,才能形成一个标准化的长租房运营流程。

现在行业里大家都在谈资管,都认为行业需要更多的金融手段进行支持和帮助,但是 金融手段支持的前提还是要看底层经营是不是扎实,资产是不是稳定,回报率是不是能达到投资者的要求。

因此,任何通路都是给真正优质的资产做准备的,回到本质,就是要做好最核心的基本功。

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睿 问

未来的长租行业会是什么样子?您对未来五年行业发展趋势的展望是?

孟月: 首先,行业将优胜劣汰,进行快速整合和分化,高效的头部机构将会迎来更加快速的发展。

其次,增量的集中式租赁社区会逐步进入市场,对存量供给形成有益补充, 一定程度上解决城市新青年的居住问题, 但租赁社区的规模和区位很难对存量供给形成替代。

最后,行业会由竞争走向竞合, 我们看到了市场上很多长租机构在做低效的建设,总部费用和获客渠道成本巨大,难以做到高效。物业持有者如国企和开发商,未来将更多地选择与专业化的运营机构合作,避免重复造轮子,真正实现高效协作。


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